<匯港通訊> 越秀房產基金(00405)今日宣佈一項戰略性的資本重組計劃，以代價約34.33億元人民幣，向廣州越秀的間接全資附屬州越秀發展集團有限公司、亦是越秀房產基金關連人士，出售廣州越秀金融大廈50%權益及內部重組餘下50%權益。
於出售事項及內部重組完成後，越秀房產基金於廣州越秀金融大廈的實際實益權益將減至49.495%，目標公司不再為其附屬公司，而越秀金融大廈作為「合資格少數權益物業」，繼續為基金貢獻收益。
自越秀房產基金於2021年收購越秀金融大廈以來，受2022年中國COVID-19疫情反復爆發、俄烏衝突、全球經濟不確定性加劇以及美國通脹及利率上升等多種因素的影響，香港銀行同業拆息率於2021年底觸底反彈。在該等不利市場環境下，越秀房產基金的融資成本持續攀升，導致其淨利潤及每個基金單位分派承壓。此外，人民幣匯率波動產生非經營性虧損，進一步影響資產淨值。融資成本攀升與人民幣貶值共同推高了借貸比率，於2025年6月底該比率達48.1%，而於2021年12底則為40.2%。
假設出售事項所得款項淨額（約23億元人民幣）及根據股權轉讓協議擬將提取的30億元人民幣全部用於償還越秀房產基金的現有債務，根據第9.1節「對借貸比率的影響」，預計於出售事項、內部重組及再融資完成後越秀房產基金的借貸比率將從2025年6月30日的48.1%降至約41.2%。
再融資預計將通過降低利息費用來補充及增強出售事項及內部重組的效果，這將有助於越秀房產基金在利率環境持續高企的情況下抵禦潛在風險，並保留其在未來出現增值收購機會時進行此類收購的靈活性。
根據股權轉讓協議，各訂約方已同意：(1)出售事項應由有限責任合夥企業（作為轉讓人）將目標公司50%股權轉讓予外部承讓人（作為承讓人）的方式落實；及(2)此後，內部重組應由轉讓人（作為轉讓人）將目標公司餘下的50%股權轉讓予內部重組方（作為承讓人）的方式落實。出售事項及內部重組的完成須待於基金單位持有人特別大會上取得獨立基金單位持有人批准需批准的交易事項後方可進行。
外部承讓人及內部重組方就出售事項及內部重組項下轉讓目標公司股權應支付的股份代價應等於：(i)目標公司公平值（基於參考資產淨值約36.82億元人民幣）；(ii)減協定折讓（即2.49億元人民幣），惟需進行調整以反映參考資產淨值與完成資產淨值之間的差額。基於參考資產淨值的股份代價為34.33億元人民幣。協定折讓，為評估值（即80.49億元人民幣）與管理人及外部承讓人商定的該物業應佔價值（即78億元人民幣）之間的差額，乃基於公平磋商釐定。考慮到協定折讓約佔評估值的3.1%，且與可資比較交易中的折讓相近，董事會（包括獨立非執行董事）認為協定折讓屬公平合理，且符合越秀房產基金及其基金單位持有人的整體最佳利益。(JJ)
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